Cena sprzedaży a podstawa opodatkowania podatkiem PCC

Moja ciotka zaproponowała mi zakup jednego ze swoich mieszkań. Z uwagi na nasze dobre relacje uzyskałem korzystną cenę, znacznie niższą niż musiałbym zapłacić za lokal na rynku. Czy taka transakcja może być zakwestionowana, np. przez urząd skarbowy z uwagi na niższą cenę?

Na sprawę należy spojrzeć dwutorowo, tj. z punktu widzenia prawa cywilnego oraz prawa podatkowego. Podstawowa zasada prawa cywilnego polega na tym, że strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Chodzi tu o zasadę swobody umów. Generalnie nie można zatem zakazać stronom umowy sprzedaży określenia ceny na poziomie niższym niż wartość rynkowa rzeczy. Może być to wynikiem różnych czynników. Przykładowo, może to dotyczyć sytuacji, gdy między stronami istnieje bliska relacja (a jednak nie wchodzi w grę darowizna) czy też gdy sprzedawcy zależy na szybkim sprzedaniu danej rzeczy. Co istotne, strony nie muszą w umowie wskazywać przyczyn, które skłoniły je do przyjęcia niższej ceny.

Odmienną natomiast sprawą są kwestie natury podatkowej. Jeśli dochodzi do prywatnej sprzedaży np. nieruchomości przez osoby fizyczne, wówczas transakcja podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego. Tak stanowi art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. 2020 r. poz. 815 ze zm.). Już z tego przepisu można wyciągnąć najistotniejszy wniosek - przepis podatkowy nie odnosi się do ceny sprzedaży, ale do wartości rynkowej rzeczy (prawa). Wartość rynkową rzeczy określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem m.in. ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów. Jeżeli podatnik tej wartości nie określił lub wartość określona przez niego nie odpowiada, według oceny organu podatkowego, wartości rynkowej, organ ten wezwie podatnika do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny. W sytuacji gdy podatnik, pomimo wezwania nie określił wartości lub podał wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, organ podatkowy dokona jej określenia z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez podatnika wyceny rzeczoznawcy.

Czytelnik może zatem porozumieć się ze swoją ciotką odnośnie ceny w odpowiedni dla stron sposób, niemniej musi liczyć się z tym, że dla celów podatków konieczne będzie przyjęcie większej wartości.